杠杆实盘配资 今年竣工增速推演及投资机会展望
国家统计局数据显示,2023年国内房地产及建筑业对GDP贡献率达12.65%杠杆实盘配资,建筑业全年同比增长7.1%。2023年地产竣工面积同比增长17%,是地产链中表现最好的一环,带动玻璃等建材品种的消费表现。但在本轮地产周期下行的背景下,地产后周期相关的工业品需求面临较大的收缩压力。本文将对2024年地产竣工增速进行推演,探究对相应大宗商品的需求影响。
[经历过四轮调整]
房地产市场化改革以来共经历了四轮调整,分别为2008—2009年、2011—2012年、2014—2015年、2022年至今。地产调整最显著的标志即供给端和需求端的同步收缩,从历史周期来看,销售下行往往较新开工下行提前半年左右的时间,由于市场过度投资导致阶段性供给过剩,销售率先萎缩,抑制供应进一步扩张。但本轮房地产调整,开工面积下行要早于销售面积下行,同样是市场投资过热造成供给过剩,不同的是,地产长期高负债的泡沫在融资受阻的背景下出现资金链压力,2022年随着个别房企爆雷,新开工率先下滑。此外,本轮新开工面积的下滑幅度长期超出销售端的降幅,反映当前在供给端持续萎缩的情况下,并未对供需结构带来明显改善。
图为房地产新开工与销售面积对比(单位:%)
根据国家统计局数据,2023年房屋新开工面积同比下降20.4%,自2021年7月,新开工呈现下滑,2021年12月降幅扩大至两位数。2022年开始,销售面积同比转负,进一步传导至投资端,2022年4月房地产开发投资同比下降,截至2023年全国房地产开发投资同比下降9.6%。与此同时,新开工持续下滑传导至施工和竣工端,分别于2022年5月和2月转负。值得关注的是,2022年8月国常会首提“保交楼专项借款”政策,2022年下半年至2023年,各地开始攻坚“保交楼”,这也使得2023年房地产竣工面积持续回暖,并于2023年7月增速达到峰值,全年竣工面积累计同比增加17%。
2018年之后新开工同比增速出现反弹,但竣工端增速仍长期处于负值,反映房企加大新开工以增加销售回款,同时放缓竣工减少建安支出,以增强现金流。从年度新开工数据可以看到,2019年地产新开工面积达到峰值22.72亿平方米,创下2007年以来历史高位,两年后竣工面积筑底回升,2021年达到10.14亿平方米,但仅相当于2017年水平,整体竣工速度的回升慢于新开工的增长。
按照地产施工常规进度,从新开工到打地基再到地面以上建设,最后到主体封顶实现竣工,整体过程通常需要18个月至24个月时间。2022年个别房地产企业爆雷之后,从开工到竣工全面放缓,这也导致2020年前新开工的高基数并未给2022年竣工带来支撑,当年全国房地产竣工面积仅为8.62亿平方米,同比下滑15%,回到2011年以前的水平。不过在“保交楼”政策的大力推进下,房地产竣工面积于2023年再度实现增长,回升至9.98亿平方米,年度增加1.36亿平方米,同比增长16%。由此不难发现,2023年竣工端增量主要来自2019年至2020年新开工的支撑,进入2024年,按照两年施工的传导周期,受新开工在2021至2022年大幅下滑,以及2023年竣工端高基数的影响,今年竣工面积下行压力将增大。
根据国家统计局数据,2022年全国房屋新开工面积12.06亿平方米,较2021年下滑39.37%,较2020年下滑46.27%。2023年新开工面积同比继续下降20.91%。而竣工方面,2022年全国房屋竣工面积仅较2020年下降5.48%,2023年同比更是增加15.78%,如果按照房地产企业开工到竣工的18个月至24个月周期计算,2022年新开工面积的减少将直接反映在2024年的竣工端。
从历史数据以及两年开发周期来看,2015年之前,竣工面积占新开工面积比例较高,处于50%—80%之间,2015年至2018年维持在50%—65%之间,2018年之后竣工占比下降至40%—50%。基于2022年房屋新开工面积为120587万平方米,若乐观估计,2024年竣工量按照历史竣工最大比例计算,较2023年同期将下降3%左右,中性来看,将较2023年同期下降近20%。
当然,随着城中村改造以及配售型保障性住房的推进,从地产投资到新开工再到竣工拉动有望迎来新一轮改善,这也将成为未来几年减缓新开工以及竣工面积下行的关键因素。不过基于当前政策落地到资金下达再到具体开发需要一定周期,且从新开工传导至竣工也需要一定时间,预计2024年这一政策对竣工端影响有限,竣工面积仍面临较大概率的下行压力。
[风险与机遇并存]
作为典型的周期性行业,房地产业发展的过程中能够拉动大量基础原材料的需求,其中新开工、施工和竣工与房地产建筑安装活动相关,对包括水泥、混凝土、钢材、厨卫、玻璃等上游原材料和中游设备投入需求较大。由建筑业和房地产业定义的广义地产与39个国民经济部门存在后向关联,对经济影响广泛。据不完全统计,与房地产直接相关的大宗商品多达50多个,间接相关的则更多。
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分环节来看,新开工时期钢筋混凝土的建筑结构,对水泥和钢材的用量占其总需求的40%和55%;竣工时期则应用到较多的玻璃、PVC以及铜铝等,其中玻璃主要应用于窗户,占玻璃总需求的75%;铝建筑用途集中在幕墙、铝合金门窗以及后期装修以及家用电器,占总需求比例30%左右;PVC下游主要用于型材、门窗、管材,这些产品主要用于房屋装修、水管铺设等,占PVC总需求比例50%以上。
建材系(玻璃、PVC等)
玻璃在日常生活中用途广泛,90%以上平板玻璃都是浮法工艺制作。由于玻璃供给弹性较小,在其价格影响因素中,下游需求的影响最明显。玻璃下游主要由房地产、汽车、出口和电子电器等组成,其中地产消费占比约75%,对玻璃需求影响最大;其次是汽车行业,占比15%;出口和电子电器合计占10%。根据房地产建设开发周期测算,新开工领先竣工36个月左右。建筑玻璃安装一般在主体封顶后,因此玻璃价格和地产竣工面积相关性较强。
回顾2023年,二季度“保交楼”需求叠加旺季补库需求,厂家利润修复,玻璃供应稳中有增。截至2023年年底,浮法玻璃日熔量为17.2万吨,同比增长超6%,处于历史较高水平。根据钢联数据,2023年玻璃产量和表观消费量分别为6028万吨和6179万吨,同比增长-2%和2.5%,供需过剩矛盾大幅改善,玻璃利润修复,玻璃价格重心抬升,全年偏强运行。
PVC(聚氯乙烯树脂)是五大通用树脂之一, 由于其具有优异的阻燃性、耐磨性、抗化学腐蚀性、电绝缘性等特点,目前已成为应用领域最为广泛的塑料品种之一。从下游看,PVC广泛应用于建筑、农业、包装、电力等领域,其中地产为PVC主要下游领域,占比接近50%,具体包括管材管件、型材门窗等硬制品产品,以及地板革、薄膜、壁纸发泡材料等软制品产品;其余消费领域为基建、耐用品、农业和电力行业。
与玻璃不同的是,PVC下游消费贯穿整个地产建设周期,其管材管件产品多用于新开工和施工阶段,而型材门窗及地板更多与竣工端关联紧密。2023年地产投资持续低迷,新开工和竣工表现严重分化,整体对PVC的需求拉动有限。根据相关数据,2023年PVC产量和表观消费量分别为2260万吨和2074万吨,同比增长2.8%和1.8%,行业供应过剩格局延续。2023年PVC价格整体波动不大,全年维持5500—6700元/吨宽幅振荡,上游利润始终承压,现货维持成本线区间定价。
按照两年左右的地产开发建设周期推算,2024年竣工面积对应的是2022年的新开工,而2022年新开工面积降幅39.4%,推算2024年竣工储备将明显缩水,且在2023年高基数背景下,2024年竣工增速或呈现前高后低走势。此外,截至2023年年底,350万套“保交楼”项目已实现交付超300万套,交付率超过86%。从资金角度看,“保交楼”进程越往后推行,其竣工完成难度越大。结合前文对2024年竣工增速-3%(乐观)或-20%(中性)的数据估算,随着地产竣工周期进入尾声,预计玻璃和PVC全年需求分别增加-2%和0.3%,需求对价格的支撑力度将大幅削弱。
有色金属(铜、铝等)
通常情况下,竣工后3—6个月开始装修,需求传导到装修环节尚需一定时间。家电行业处于地产产业链的后端,竣工交付到转化为家电消费需求具有一定滞后性。在装修工序上,厨电对应的硬装早于白电对应的软装阶段,并且厨电传统两件套(烟机、灶具)具备一定前装属性。相关数据显示,油烟机、燃气灶等传统厨电品类的精装配套率已达95%以上,其次是空调、净水,最后才是后期软装涉及的电视、冰箱、洗衣机等。因此,房屋竣工后对金属品的需求主要集中在两个方面,一是装修消费,二是家电类消费,例如建筑地产是铝第一大消费领域(占比约29%),铝合金广泛应用于建筑工程结构和建筑装饰,如门窗框、幕墙、顶棚及隔断等;家电是铜消费的第二大主力军,占比约15%,以空调和冰箱为主;建筑装修、餐饮器具和家电在不锈钢下游消费中分别占比22%、16%和11%。
下面重点分析地产竣工对家电消费的影响,进而对相关金属消费的影响。数据显示,2019年—2023年,国内房屋竣工面积累计同比分别为2.6%、-4.9%、11.2%、-15%、17%,而我国空调产量累计同比分别为6.5%、-8.3%、9.4%、1.8%、13.5%,冰箱产量累计同比分别为8.1%、8.4%、-0.4%、-3.6%、14.5%。由此来看,房屋竣工面积和空调产量数据有更强的相关性,主要因为空调精装配套率已达50%以上,精装楼盘的空调在住宅竣工交付前已入场,非精装楼盘的空调在交付后购置;冰箱的精装配套率很低,不足5%,一般由业主在装修后期购置家电时买入,时间跨度较大。
根据前文分析,虽然2024年国内地产竣工面积有回落风险,但家电市场有望延续增长势头。其主要原因在于,一是存量房市场装修需求已经超过新房市场装修需求,成为家电的主要市场;目前二手房在房地产交易中的占比持续提升,相关机构数据显示,2023年至今,合肥、南京、天津、重庆和郑州二手房成交规模赶超新房或与之持平。二是房地产“三大工程”中城中村改造主要集中于竣工端,相比于新开工到竣工几年时间的传导,房屋改造工程能更早使家电消费需求落地。三是国内家电消费进入更新换代时期,一方面,时间老旧的家电需要以旧换新;另一方面,消费者对以无霜冰箱、智能洗衣机、多门体冰箱、嵌入式洗碗机等代表技术升级的“新兴家电”需求增长较快。四是欧美库存回落后,企业有补库存需求,且美元兑人民币汇率维持在高位,利好家电企业出口。相关机构最新发布的报告显示,2024年1月家用空调排产1629万台,较去年同期实绩增长53.2%,冰箱排产715万台,较去年同期实绩增长48.8%,实现了“开门红”。
综上所述,2024年地产竣工增速面临较大下行压力杠杆实盘配资,或将拖累玻璃、PVC等建材产品需求,但铜、铝、不锈钢等与地产竣工后的装修装饰消费、家电消费密切相关,其中装修装饰消费或将因今年地产竣工面积下滑而受到一定拖累,但家电消费仍具有较强韧性,二者综合起来对金属的消费或将维持正增长。因此,建议关注建材和金属这两大类商品的分化投资机会。(作者单位:中原期货)